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Con los precios de las casas y las tasas de interés todavía relativamente altos, asegurar un préstamo puede parecer desalentador, incluso para los prestatarios más experimentados. Pero no dejes que eso te desanime: si las experiencias de otros compradores de viviendas son un indicio, es probable que eventualmente encuentres un préstamo que funcione bien para ti.
De hecho, la mayoría de los propietarios de casas en EE. UU. dicen estar satisfechos con el préstamo que recibieron, según una encuesta reciente de Bankrate. La gran mayoría de los propietarios encuestados (69%) dijeron que volverían a comprar su casa actual si tuvieran que hacerlo nuevamente.
La clave para encontrar el préstamo hipotecario adecuado para ti es buscar uno con el que te sientas cómodo mucho después de haber cerrado la compra de tu nueva propiedad. Además de comparar la duración de los términos y las tasas de interés, también considera cómo se adaptará el préstamo a tu vida diaria y a tus preferencias.
Por ejemplo, te recomendamos que te hagas preguntas como: ¿Eres una persona que toma riesgos naturales o prefieres planes firmes y previsibilidad? ¿Puedes permitirte un pago hipotecario más grande si las tasas de interés aumentan, o los gastos anticipados de tu hogar ya están estirando tu presupuesto mensual?
Para ayudarte a comenzar, hemos reunido cuatro de los factores más importantes a considerar al reducir tu lista de opciones hipotecarias potenciales.
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- Tu Puntaje de Crédito
Ese número de tres dígitos que las compañías de puntuación crediticia como VantageScore y FICO asignan no solo influye en tu tasa de interés, sino que también ayuda a determinar el tipo de hipoteca que puedes obtener.
Para asegurar una hipoteca convencional de un banco importante o una cooperativa de crédito, generalmente necesitarás una puntuación FICO de al menos 620. Pero algunos tipos de hipotecas requieren puntuaciones de crédito aún más altas.
Por ejemplo, para calificar para un préstamo del Departamento de Agricultura de los EE. UU. (USDA) para comprar una propiedad rural que cumpla con los requisitos, necesitarás una puntuación FICO mínima de 640. O, si estás buscando un préstamo de gran tamaño, como una hipoteca jumbo (que son préstamos hipotecarios por encima de $766,500 a $1,149,825, dependiendo de dónde compres la casa), es posible que necesites una puntuación FICO de al menos 700 o más.
Aún tienes opciones, sin embargo, si tu puntuación crediticia es más baja. Es posible que puedas obtener un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA) con una puntuación de crédito de 580 si tienes suficiente dinero ahorrado para un pago inicial de al menos el 3.5%. Y si tienes al menos un 10% de pago inicial, puedes calificar incluso si tu puntuación está en el rango de 500 a 579. Alternativamente, si eres un miembro del servicio militar, veterano o cónyuge, es posible que puedas obtener un préstamo del Departamento de Asuntos de Veteranos de los EE. UU. (VA) con poco o ningún dinero de pago inicial con una puntuación de crédito en el rango de 580 a 620.
Algunos bancos regionales y cooperativas de crédito también pueden ser más flexibles que otros con las puntuaciones de crédito mínimas requeridas. Pero si puedes esperar, puede ser mejor pagar tu deuda primero para que tu puntuación pueda mejorar. El interés que ahorres con un préstamo a un precio más competitivo podría permitirte comprar una casa más deseable.
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- Tus Ingresos Y Tus Gastos
La cantidad de dinero que ganas, así como cuánto debes, también influirá en tus opciones hipotecarias.
A los prestamistas les gusta ver que aún tienes suficiente ingreso después de pagar tus gastos y, en general, prefieren que no gastes más del 28% de tus ingresos en vivienda, o un máximo del 36% (que es el límite que los prestamistas patrocinados por el gobierno, Fannie Mae y Freddie Mac, aconsejan).
Un prestamista hipotecario también comparará tus ingresos esperados con la cantidad total de deuda que tendrás una vez que hayas comprado la casa. Esto se llama tu ratio de deuda a ingresos (DTI), y los prestamistas lo consideran un indicador clave de si puedes pagar una hipoteca en particular. De hecho, la investigación de NerdWallet encontró que un alto ratio DTI es la razón más común por la que se rechazan las solicitudes de hipotecas.
Además de las deudas pendientes, los prestamistas tienen en cuenta otros gastos únicos de una vivienda, como los impuestos sobre la propiedad, el seguro de los propietarios de viviendas y las cuotas de la asociación de propietarios. Tus probabilidades de aprobación serán mayores si tienes un ratio DTI por debajo del 36%. Pero si tienes un excelente crédito y suficiente efectivo, aún podrías obtener un préstamo convencional con un ratio DTI en el rango del 45% al 50%. Si no, probablemente necesitarás buscar otros tipos de préstamos “no conformes”, como hipotecas respaldadas por el gobierno.
Con un préstamo FHA, por ejemplo, es posible que puedas tener un ratio DTI del 43% al 57%, dependiendo de tu historial crediticio y ahorros. Del mismo modo, si calificas para un préstamo VA, es posible que puedas obtener uno con un ratio DTI del 41% o más. Los préstamos del USDA, por otro lado, son un poco más estrictos. Para ser aprobado, tu ratio DTI no puede ser superior al 41% y tus ingresos deben estar por debajo de un cierto umbral para tu tipo de familia.
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- Tu Pago Inicial Esperado
El tamaño de tu pago inicial también afectará el tipo de hipoteca que puedes obtener. No tienes que poner el 20% para calificar para una hipoteca convencional, pero necesitarás una cantidad significativa. Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, la cantidad mediana del pago inicial en 2023 fue del 14%. Para los compradores más jóvenes, menores de 33 años, fue del 8%.
En algunos casos, un pago inicial más grande también puede ayudarte a calificar para préstamos que de otra manera no podrías obtener. Por ejemplo, puede ser difícil obtener una hipoteca cuando eres independiente. Pero algunos prestamistas convencionales pueden estar dispuestos a trabajar contigo si pones más del 20%.
Si tus reservas de efectivo son escasas, entonces podrías considerar un préstamo FHA, que solo requiere un 3.5% de pago inicial. O, si calificas para un préstamo USDA o VA, podrías omitir el pago inicial por completo y comprar tu casa sin dinero de entrada, excepto por una pequeña tarifa de financiamiento.
Ten en cuenta, sin embargo, que un pago inicial más pequeño probablemente significará un pago mensual más grande. Además, no solo pagarás más intereses en general y serás responsable de un capital mayor, sino que también necesitarás contratar un seguro hipotecario. Los préstamos convencionales requieren un seguro hipotecario privado (PMI) si tu pago inicial es inferior al 20%, mientras que los préstamos FHA siempre requieren seguro.
Cuánto gastarás en el seguro hipotecario también variará, dependiendo del tamaño y tipo de préstamo que elijas, así como de tu puntaje de crédito y otros factores. Por ejemplo, las primas del seguro hipotecario de la FHA (MIPs) son generalmente más caras que el PMI y también requieren un pago por adelantado al cierre, además de las primas anuales. El seguro para hipotecas de tasa ajustable (ARMs) también tiende a ser más caro.
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- Tu Estilo De Vida Y Tolerancia Al Riesgo
Además de tu presupuesto, uno de los factores más importantes a considerar al comparar opciones de hipotecas es tu temperamento.
Para la mayoría de los estadounidenses, una hipoteca es un compromiso de varias décadas. Por lo tanto, es importante encontrar una con la que puedas vivir felizmente y pagar cómodamente a largo plazo.
La mayoría de las hipotecas a tasa fija, por ejemplo, están diseñadas para durar entre 15 años y más de tres décadas, siendo las hipotecas a 30 años la opción más popular. Cuando extiendes el pago a lo largo de un período tan largo, los montos de los pagos mensuales son más pequeños, por lo que puedes ir reduciendo tu deuda lentamente a un ritmo tranquilo. La desventaja es que también pagas más en intereses.
Por el contrario, con un plazo de hipoteca más corto, pagas menos en total. Pero tu monto de pago mensual también será mucho más alto. Para algunos propietarios, los ahorros a largo plazo valen la pena. Pero si mantener el pago de tu hipoteca requiere ajustes significativos en tu estilo de vida, podrías llegar a arrepentirte.
Otra forma de reducir tu pago mensual a corto plazo es elegir una hipoteca de tasa ajustable (ARM) que ofrezca una tasa de porcentaje anual (APR) fija baja durante un período prolongado (típicamente cinco, siete o diez años) antes de cambiar a una tasa variable. Este tipo de préstamo puede ser especialmente útil si solo planeas quedarte en la casa por un período relativamente corto. Pero cuidado: las hipotecas ARM pueden ser riesgosas si no planeas con anticipación una tasa de interés más alta.
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EN CONCLUSION
Independientemente del préstamo que elijas, vale la pena comparar y examinar cuidadosamente los términos. Según una investigación de LendingTree, la mayoría de los compradores de vivienda corren el riesgo de dejar dinero sobre la mesa al quedarse con el primer prestamista que encuentran.
Afortunadamente, tenemos una lista verificada de profesionales hipotecarios que pueden explicarte tus opciones, responder tus preguntas y ayudarte a encontrar el mejor préstamo para satisfacer tus necesidades. También podemos desarrollar un plan personalizado para asegurar una excelente vivienda que se ajuste a tu presupuesto. Contáctanos cuando estés listo para comenzar.
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El texto anterior hace referencia a una opinión y es solo para fines informativos. No está destinado a ser un consejo financiero, legal o fiscal. Consulte a los profesionales apropiados para obtener asesoramiento sobre sus necesidades individuales.
Fuentes:
- Bankrate –
https://www.bankrate.com/mortgages/home-affordability-report/ - Bankrate –
https://www.bankrate.com/real-estate/what-credit-score-do-you-need-to-buy-a-house/ - U.S. News & World Report – https://money.usnews.com/loans/mortgages/va-loans
- Newsweek –
https://www.newsweek.com/vault/mortgages/bank-vs-credit-union-for-mortgages/ - Bloomberg – https://www.bloomberg.com/news/articles/2024-05-17/how-much-income-do-you-spend-budget-for-home-mortgage-in-us
- NerdWallet –
https://www.nerdwallet.com/article/mortgages/debt-income-ratio-mortgage - Bankrate –
https://www.bankrate.com/mortgages/why-debt-to-income-matters-in-mortgages/ - Bankrate –
https://www.bankrate.com/mortgages/how-interest-rates-are-set/ - National Association of Realtors – https://www.nar.realtor/sites/default/files/documents/2023-home-buyers-and-sellers-generational-trends-report-03-28-2023.pdf
- Bankrate –
https://www.bankrate.com/mortgages/self-employed-how-to-get-a-mortgage/ - Bankrate –
https://www.bankrate.com/mortgages/no-down-payment-mortgage/ - CFPB – https://www.consumerfinance.gov/ask-cfpb/what-is-mortgage-insurance-and-how-does-it-work-en-1953/
- Bankrate – https://www.bankrate.com/mortgages/basics-of-private-mortgage-insurance-pmi/
- MPA Magazine – https://www.mpamag.com/us/mortgage-industry/guides/the-7-most-popular-types-of-mortgage-loans-for-home-buyers/255499
- Investopedia – https://www.investopedia.com/articles/personal-finance/042015/comparison-30year-vs-15year-mortgage.asp
- NerdWallet –
https://www.nerdwallet.com/article/mortgages/adjustable-rate-mortgage-arm - Federal Reserve Bank of St. Louis – https://www.stlouisfed.org/on-the-economy/2024/feb/which-households-prefer-arms-fixed-rate-mortgages
- LendingTree –
https://www.lendingtree.com/home/mortgage/shopping-around-survey/
GarciaSHomeS Real Estate Blog 